Сегодня разработано правовое поле для строительства на искусственно возведенных островах.
Строительные компании в скором времени получат возможность осуществлять строительство на воде. Министерство природы подготовило к рассмотрению поправки в Градостроительный кодекс, позволяющий заниматься официальным строительством на островах, искусственно созданных человеком. На сегодняшний день подобные проекты уже воплощаются в жизнь, но их не так много по той причине, что нет законодательной базы. Вдобавок, строения, возведенные на воде, часто подвергаются судебным атакам. Когда поправки будут приняты, может запуститься масштабный бизнес по строительству искусственных островов.
Минприроды РФ разработало ряд поправок в Градостроительный кодекс, задача которых – регламентирование оформления разрешительной документации для осуществления строительства на поверхностных водных объектах и искусственно созданных островах. К таким объектам относятся сооружения на платформах и сваях, а также дебаркадеры.
Министерство природы дало подтверждение, что поправки определяют пакет документов, который потребуются девелоперам для получения разрешения на возведение объектов капитального строительства на поверхностных водных объектах и их последующий ввод в эксплуатацию.
Пресс-служба Минприроды пояснила, что предложенные поправки будут работать на устранение столкновений правовых норм в части документов, необходимых для получения соответствующего разрешения на осуществления строительных работ и ввода в эксплуатацию возведенных на водных поверхностях строений. По мнение Министерства природы, данные поправки могут быть поддержаны и одобрены.
Юристы отмечают, что четкого механизма, который дает возможность получить разрешение на строительство на водных площадках, на сегодняшний день не существует.
Виталлий Можаровский, являющийся партнером юридической компании Goltsblat BLP напомнил, что по законам Российской Федерации акватория всех объектов на воде является федеральной собственностью. А вот разрешительную документацию на ведение строительства чаще всего выдают органы муниципальной власти. По этим причинам порядок осуществления строительных работ на водных территориях четко не прописан. В частности, это касается получения разрешений на стройку.
Юрист отметил, что великолепные проекты на островах искусственного типа в нашей стране начали появляться еще десятилетие назад – это остров Федерация в Сочи, но он, увы, так не состоялся. Но правовой статус так и остается невыясненным. Именно это и ставит препятствия к строительству на водных территориях, так как кредитные организации неохотно выдают деньги на реализацию проектов с ощутимыми правовыми рисками.
На фото — проект острова Федерация в Сочи
Валентин Гаврилов, являющийся директором отдела исследований CBRE, пояснил, что возведение островов искусственного типа обходится застройщику сравнительно недорого. Квадратный метр территории на воде стоит от 200-300 долларов – это намного дешевле, чем приобрести земельный надел в городской черте. Но сегодня мы видим единичные проекты такого плана, и главная причина этого явления – сложности с согласованием. Уже построенные объекты имеют владельцев в лице крупных компаний, в руках которых есть административные ресурсы. Когда точный прозрачный порядок строительства будет определен на законодательном уровне, это притянет, безусловно, новых участников строительства на искусственных островах.
На сегодняшний день в Санкт-Петербурге возводятся быстрыми темпами несколько искусственных островов. Это проекты «Сестрорецкий парк», «Приморский парк», «Морской фасад».
На фото — строящийся объект «Балтийская жемчужина»
В Ростове-на-Дону на данный момент компания Crocus International осуществляет строительство искусственного острова, где в скором времени расположится футбольный стадион “Ростов-Арена».
К примеру, в Татарстане, прокуратура в судебном порядке пыталась наложить запрет на отчуждение участков в окрестностях Казани, аргументируя, что часть данной территории входит в акваторию Куйбышевского водохранилища. И по факту располагается на островах искусственного типа. Перед этим Следственный комитет РФ совместно с Росприроднадзором провели проверку, которая выявила, что с 2012 года в районе было создано 9 земельных наделов, в которые вошла часть акватории Куйбышевского водохранилища. Суммарная площадь сформированных земельных участков составила 450 гектаров. Когда межевание было завершено, водные земельные наделы были засыпаны песком, и на созданных искусственных островах вскоре появились жилые объекты.
На видео — искусственно намытые острова в Татарстане на реке Волга
Следует напомнить, что закон «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» уже был принят в 2011 году. Этот закон определил, что подразумевается под понятием искусственных участков, регламентировал нюансы проектной документации, порядок получения разрешения на ввод в эксплуатацию возведенных искусственным образом островов. Причем вопрос, как именно получать разрешение на возведение объектов недвижимости на искусственных островах, не был раскрыт.
Юрист юридического бюро Мария Пономарева высказала свое мнение по данному вопросу так: «Возникла необходимость строительства на искусственно возведенных сооружениях-островах, что повлекло за собой инициативу по приведению в соответствие строительных требований и норм. В сегодняшних реалиях инициаторы подобных проектов будут заниматься созданием одновременно двух отдельных проектов. Первый – на создаваемый участок (искусственный остров), а второй – на объект строительства, то есть сооружение/здание.
Валентин Гаврилов считает, что в случае, если поправки приобретут законную силу, появятся компании, которые целенаправленно будут заниматься возведением островов искусственного типа, участки на которых впоследствии будут продаваться девелоперам для возведения зданий и сооружений. И для этого разрешение на ведение строительных работ будет оформляться отдельно. Эксперт считает, что совсем необязательно, чтобы одна компания занималась и возведением искусственных островов, и их застройкой. Вполне логично, что после введения поправок на рынке недвижимости появятся новые крупные игроки, целью которых станет возведение искусственных островов, межевание участков на них и последующая продажа наделов различным застройщикам.
Новый закон регламентирует не только сферу создания островов искусственного типа, но и возведение зданий/сооружений на «поверхностных водных объектах». Виталий Можаровский пояснил, что благодаря этому, получится узаконить постройки, стоящие на дебаркадерах и сваях. Эксперт добавил, что подобные проекты уже давно имеют место, но у них возникли серьезные проблемы из-за неопределенного правового статуса. В качестве примера можно привести жилой комплекс «Город яхт», расположенный в Москве прямо у кромки воды. Часть домов была воздвигнута на сваях, и по этой причине Росимущество делало все возможное, чтобы строительство было признано незаконным. Судебную атаку отбить удалось, но это выявило проблему в законодательстве, существующую на сегодняшний день.
На фото — «Город Яхт» в Москве
Владимир Гаврилов напомнил, что совсем недавно в Москве быстрыми темпами проводили избавление от дебаркадеров, но если поправки в закон буду приняты, то последние могут заново вернуться на территорию Москвы. В Париже, к примеру, подобный сегмент недвижимости активно развивается уже много лет. Учитывая небольшие площади плавучих пристаней с дебаркадерами, только малый средний бизнес заинтересуется подобными проектами.
Эксперт привел немаловажный факт: здания и сооружения, возведенные прямо на воде имеют высокие видовые характеристики, поэтому цена на них будет достаточно высокая. Юрист предположил, что закон был пролоббирован кем-то из девелоперов с целью законного и беспрепятственного освоения лакомых кусочков земли.
